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Konkurenzschutz bei Gewerberaummiete
Konkurrenzschutz bei Gewerberaummiete
Grundsätzlich steht dem Mieter, welcher im Mietobjekt ein Gewerbe betreibt, seinem Vermieter gegenüber ein Recht auf Konkurrenzschutz zu.
Dieser Konkurrenzschutz ergibt sich bereits aus dem Mietverhältnis an sich.
Eine gesonderte vertragliche Vereinbarung ist hierzu nicht notwendig.
Die Anmietung von Räumen zur Ausübung eines Betriebes umfasst das Recht des Mieters, dass in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird.
Voraussetzunge ist hierbei, dass es sich bei dem Eigentümer des angrenzenden Grundstückes bzw. der anderen Mieträume im gleichen Haus um den gleichen Vermieter handelt.
Aus diesem Konkurrenzschutz ergibt sich die Pflicht des Vermieters, weitere Räumlichkeiten grundsätzliche nicht an Konkurrenten zu vermieten.
Dieses Recht ergibt sich als Ausschluss des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.
Soweit der Vermieter gegen diese Pflicht verstößt, stellt dies einen Sachmangel des Mietobjekts im Sinne des § 536 BGB dar.
Daher kann, soweit der Vermieter die Konkurrenzsituation nicht beseitigt, ein Minderungsanspruch zustehen.
Für diesen ist Ausschlaggebend, ob und in welchem Umfang der Wert des Mietgegenstandes durch das Bestehen der Konkurrenzsituation eingeschränkt wird.
Grundsätzlich kann wegen Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder – soweit die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein sollte – gem. § 543 Abs. 1 BGB ein Kündigungsrecht zustehen.
Hierbei ist allerdings zu beachten, dass strenge Voraussetzungen an diese Kündigungsrecht geknüpft sind.
Insoweit muss beispielsweise nachgewiesen werden, dass durch die Konkurrenzsituation das Gewerbe nicht mehr weiterbetrieben werden kann bzw. eine Fortsetzung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar erscheint.
Grundsätzlich ist der Vermieter bei Herbeiführung einer Konkurrenzsituation auch zu Schadenersatz verpflichtet.
Der Ersatzanspruch erfasst hierbei den gesamten, durch die rechtswidrige Konkurrenzsituation entstandenen Schaden, einschließlich des entgangenen Gewinns.
Dabei hat der Mieter nachzuweisen, dass gerade die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter für die beim Mieter eingetretenen Umsatzeinbußen ursächlich war.
Insofern raten wir folgende Vorgehensweise an:
Sobald dem Mieter bekannt wird, dass ein Konkurrenzunternehmen in die Nachbarschaft zieht, sollte der Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung der Konkurrenzsituation aufgefordert werden, mit dem Hinweis, dass – soweit die Konkurrenzsituation nicht beseitigt wird – sich der Mieter innerhalb der gesetzten Frist vorbehält eine Mietminderung vorzunehmen, Schadenersatzansprüche gegen ihn geltend zu machen, sowie gegebenenfalls das Mietverhältnis zu kündigen.
Wir raten an, diese Aufforderung schriftlich zu tätigen, damit diese nachweisbar ist.
Jedenfalls sollten Sie einen Rechtsanwalt kontaktieren, um nochmals die Angelegenheit hinsichtlich der Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles zu überprüfen und die Rechte und Ansprüche zu erörtern.
