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Rechtsmissbräuchliche Kündigung des die Untervermietungserlaubnis „verschleppenden“ Vermieters
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 02.02.2011, Aktenzeichen VIII ZR 74/10, entschieden, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung hat, jedoch die Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vornimmt. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein Grund zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
Sofern der Mieter aber eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig verlangt hat, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war. Dem Vermieter fällt somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last.
Die Kündigung kann der Vermieter Bezug nehmend auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe begründen.
Zum Sachverhalt:
Die Klägerin hat 1998 von den Beklagten eine Wohnung gemietet.
Im Mietvertrag ist folgendes bestimmt:
„Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus § 549 Abs. 2 BGB bleiben unberührt.“
Unter „Sonstige Vereinbarungen“ ist folgendes bestimmt:
„Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G., Frau S., und Frau M.“
Wegen eines Wechsels des Untermieters kam es zwischen den Parteien zu Meinungsverschiedenheiten. Die Mieterin bat im November 2007 vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau A. Anschließend erhob sie Klage auf Zustimmung und nahm Frau A. in der Wohnung auf. Der Rechtsstreit wurde zu ihrem Vorteil entschieden.
Im November 2008 bat sie nochmals um Erlaubnis der Untervermietung eines Zimmers an Frau P. Die Vermieter stimmten auch dieser Untervermietung nicht zu.
Nachdem aber die Vermieter bereits während des Vorprozesses über die Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt hatten, haben sie im Wege der Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung beharrt.
Das Amtsgericht hat die Klage der Mieterin abgewiesen und der Widerklage der Vermieter stattgegeben. Das Landgericht Frankfurt a. M. hat die Berufung der Mieterin zurückgewiesen, nachdem die Untermieterin P. gekündigt hatte und die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Klage in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben.
Die vom Senat zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Abweisung der Widerklage.
